Росреестр письмом от 16.09.2025 N 14-9397-ТГ/25 высказывает свою позицию о необходимости или отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Гражданское законодательство содержит нормы о том, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, прямо указанных в законе.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежат нотариальному удостоверению:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением случаев, предусмотренных ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ);
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Дополнительные разъяснения Росреестра потребовались в связи с имеющимися вопросами по сделкам по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки. Росреестр уточняет, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (далее - исходные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее - образуемые участки).
Земельный кодекс РФ предусматривает возможность заключения ряда соглашений между сособственниками земельного участка, находящегося на праве общей собственности при совершении сделок с земельным участком:
- (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ) соглашение о сохранении права общей собственности на образуемые в результате раздела земельные участки;
- (п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ) соглашение при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности между их собственниками о праве на образуемые при перераспределении земельные участки;
- (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ) соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.
Росреестр указывает, что перечисленные соглашения не должны рассматриваться как сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на исходный участок, если в результате реализации соответствующего соглашения не происходит смена собственника доли в праве общей собственности (не изменяется состав участников общей долевой собственности), а на основании данного соглашения прекращается существование исходного участка в связи с образованием из него новых участков и возникает право общей долевой собственности тех же участников общей долевой собственности (включая несовершеннолетнего) на образуемые участки, то есть не происходит отчуждение долей (переход, передача прав на них) другому лицу (другим лицам).
