На вопрос о том, можно ли гражданину строить жилой дом на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, без утвержденной на территорию документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) можно найти ответ в определении Верховного Суда РФ от 5 августа 2025 г. N 18-КГ25-199-К4.
Суть дела такова, что администрация муниципального образования просит признать объектом самовольного строительства построенный гражданином на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, жилой дом в связи с тем, что на квартал, в котором находится земельный участок, отсутствует разработанная и утвержденная документация по утверждению проекта планировки и межевания территории. По мнению администрации, данное обстоятельство исключает возможность возведения в границах указанных земельных участков объектов капитального строительства.
Строящийся из блоков жилой дом расположен на земельном участке в населенном пункте, вид разрешенного использования – ведение садоводства.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412, на земельных участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» допускается размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей.
При разрешении споров с объектами строительства назначается строительно-техническая экспертиза. Поэтому при строительстве гражданами жилых домов нужно соблюдать ряд условий. В частности,
- жилой дом должен отвечать требованиям действующих норм технологического проектирования,
- здание не должно превышать предельные параметры разрешенного строительства;
- нельзя допускать нарушений требований строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных установленных норм и параметров, правил землепользования и застройки;
- жилой дом должен быть расположено в границах принадлежащего гражданину на праве собственности или аренды земельного участка;
- жилой дом не должен создавать препятствий третьим лицам в пользовании принадлежащим им имуществом (в том числе смежным землепользователям), а также угрозу жизни и здоровью граждан.
Иногда формируется позиция, что в случае, если гражданин является собственником земельного участка, что он вправе осуществлять любое его использование и строить любые объекты недвижимости. Однако в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, которые в отношении земельного участка устанавливают органы власти. Кроме того, необходимо соблюдение требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В рассматриваемом Верховным Судом РФ деле заключение строительно- технической экспертизы подтверждает соблюдение вышеперечисленных условий.
В отношении отсутствия для строительства жилого дома утвержденного проекта планировки следует признать, что в Градостроительном кодексе РФ есть целый ряд случаев, когда такой документ действительно является необходимым.
Верховный Суд РФ отмечает, что подготовка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:
1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;
3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;
4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);
6) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;
7) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда;
8) планируется осуществление комплексного развития территории;
9) планируется строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Нужно понимать, что если строительство жилого дома ведется на земельном участке, находящимся в собственности гражданина, участок имеет вид разрешенного использования «ведение садоводства», оснований для его изъятия не имеется, земельный участок расположен в границах одного населенного пункта, красные линии в его границах отсутствуют и их установление не планируется, то Верховный Суд РФ вынес решение, что оснований квалифицировать спорное строение в качестве самовольного ввиду отсутствия документации по планировке территории, не имелось.
Таким образом, при строительстве жилых домов на участках для садоводства нужно соблюдать значительное количество требований. При этом наличие утвержденного проекта планировки или проекта межевания не является обязательным, если ситуация не подпадает под один из девяти перечисленных выше случаев.
