С момента появления в 2018 году новой главы 19 Земельного кодекса РФ, регулирующей вопросы установления и режима зон с особыми условиями использования территории, данная тематика вызывает необходимость постоянного рассмотрения отдельных вопросов в судах и постоянного уточнения норм права.
Вот и в конце 2025 года были опубликованы:
- Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 N 42-П
"По делу о проверке конституционности части 23 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Малинова Михаила Алексеевича» (далее -постановление КС №42-П);
- Федеральный закон от 28.12.2025 N 496-ФЗ «О внесении изменений в статью 106 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 26 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №496).
Данные акты каждый по-своему содержат нормы, направленные на защиту интересов лиц, чьи земельные участки и иные объекты недвижимости оказались в границах зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ).
Постановление КС №42-П было принято по жалобе собственника земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", категории земель населенных пунктов, оказавшегося в границах зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения. Режим использования земель и градостроительные регламенты в границах зоны не предусматривает возможности создания новых зданий, строений и сооружений. В результате гражданин не может реализовать свое право на строительство индивидуального жилого дома.
В связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования гражданин обратился к органам власти с требованием о его выкупе, но получил отказ.
Постановление КС №42-П отмечает, что в своем Постановлении от 5 марта 2020 года N 11-П были сформулированы следующие сохраняющие свое значение правовые позиции и основанные на них выводы, непосредственно касающиеся вопроса о возмещении убытков, причиненных ограничением прав собственника земельного участка правомерными действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления по установлению зон охраны объекта культурного наследия. Речь идет о необходимости предоставления лицу возмещения в случае:
- обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности,
- при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности этого лица (в том числе по сравнению с правом собственности на аналогичные объекты, принадлежащие другим лицам, на которых не распространяется действие принятого подзаконного акта),
- при уменьшении стоимости имущества, снижении его потребительских свойств либо усечении допустимых способов его использования.
Ограничение права частной собственности, осуществленное органами власти как мера сохранения памятников истории и культуры и повлекшее утрату, полную или частичную, возможности владеть, пользоваться вещью и распоряжаться правом на нее, требует достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности.
В результате Конституционный суд РФ признал осуществление выкупа земельного участка в рассматриваемой ситуации в качестве приоритетного варианта возмещения ущерба, отвечающего конституционному требованию справедливости и основным началам гражданского законодательства.
Второй из названных выше федеральных актов, ФЗ № 496, дополнил статью 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" новой частью 60.
Указанная часть 60 установила, что положение о любом виде зоны с особыми условиями использования территории может содержать нормы о том, что ограничения, устанавливаемые в границах зоны с особыми условиями использования территории, не применяются в отношении:
- зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые созданы до дня вступления в силу такого положения,
- земельных участков, права на которые возникли до дня вступления в силу такого положения, при условии, что это не создает угрозу жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.
То есть ФЗ № 496, по- сути, дал право Правительству РФ освобождать владельцев зданий и земельных участков, права на которые возникли до появления ЗОУИТ от необходимости соблюдать режим ограничений, установленный для той или иной зоны. Для применения такого права должны быть приняты соответствующие постановления Правительства РФ.
Правда к последнему федеральному нововведению есть вопросы, связанные с делением правообладателей объектов недвижимости по времени приобретения прав. Те лица, которые приобрели имущество до появления ЗОУИТ, освобождаются от необходимости соблюдения ограничений, а все иные обязаны соблюдать.
Но подобный подход объясняется тем, что, приобретая права на здания и сооружения или земельные участки, расположенные в границах установленной ЗОУИТ, лицо должно понимать, что в объект находится в зоне определенных ограничений использования объекта. Ведь вся информация о ЗОУИТ должна отражаться в Едином государственном реестре недвижимости.
