В соответствии с Правилами дорожного движения под дорогой поминается обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения.
В отношении автомобильных дорог действует их разделение по классам, по форме разрешенного использования и по скорости.
Однако есть еще целый класс дорог, довольно распространенных в сельской местности, которые называются грунтовые дороги, то есть дороги, не имеющие твердого покрытия.
Приказ Росстата от 29 декабря 2017 года N 887 называет грунтовую дорогу - автомобильной дорогой, устроенной из естественного грунта или грунта, укрепленного добавками других материалов, и не имеющей твердого покрытия.
Автомобильные дороги, в силу того, что они признаются объектами недвижимости, подлежат государственному кадастровому учету и регистрации прав. Однако в отношении грунтовых дорог есть определенные особенности, связанные, прежде всего, с их отнесением к сооружениям, признаваемым объектами недвижимости.
Можно ли грунтовую дорогу признать сооружением? Пункт 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением признает результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций.
То есть грунтовую дорогу можно признать сооружением, если в отношении нее проводились мероприятия по строительству в том понимании, которое в этот термин вкладывает градостроительное право.
А градостроительное право России определяет порядок создания объектов капитального строительства, который предусматривает разработку проектной документации, необходимость получения разрешения на строительство, а после его окончания – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Для того, чтобы сооружение, например, грунтовая дорога, было признано объектом недвижимости необходимо представить доказательства ее возведения в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства грунтовой дороги, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218) устанавливает, что кадастровый учет и регистрация прав осуществляются лишь в отношении объектов недвижимости, в том числе земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, а в случаях, установленных федеральным законом, и иных объектов, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, то в соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 26 ФЗ №218 государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Рассматривать грунтовую дорогу как объект недвижимости без проектной документации, выданных ранее разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным.
Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638, определение Верховного Суда РФ от 10.07.2017 № 304-ЭС16-18316, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 говорят о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, грунтовое основание, покрытое щебнем, не является объектом недвижимости.
Учитывая приведенную выше аргументацию Росреестр, в своем письме от 25.10.2023 г. № 14-07851/23 обращает внимание на то, что поскольку грунтовая дорога не является объектом недвижимости, то орган регистрации прав не может принять документы на кадастровый учет и регистрацию такой дороги в качестве объекта недвижимости.
