Градостроительное право с 2022 года предлагает вносить объекты незавершенного строительства, в строительстве которых использовались средства бюджета, в федеральный или региональный реестр объектов незавершенного строительства.
Логика указанного требования заключается в необходимости решения судьбы объекта, строительство которого не завершается по разным причинам. А передав сведения в соответствующий реестр коллегиальным решением должен быть выбран вариант либо завершения строительства и ввода его в эксплуатацию, либо его сноса, либо приватизации.
В последнем случае требуется постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет.
Соответственно, с 4 августа 2023 года в законодательстве появились положения, устанавливающие упрощенную процедуру государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, включенные в федеральный или региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства.
Новые части 22 и 23 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предписывают проводить государственный кадастровый учет и одновременную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) объектов незавершенного строительства без подготовки технического плана на основании декларации об объекте недвижимости, составленной в форме электронного документа. При этом одним из условий такого упрощения является необходимость предварительного включения объекта в федеральный или региональный реестр объектов незавершенного строительства.
На объекты незавершённого строительства осуществляется государственная регистрация права собственности:
- Российской Федерации, если объект включен в федеральный реестр незавершенных объектов;
- субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, если объект включен в региональный реестр незавершенных объектов;
Помимо упрощенного порядка кадастрового учета и регистрации объектов незавершенного строительства дополнительного оговаривается, что, если в ЕГРН не зарегистрировано право на земельный участок, на котором расположен такой объект, то оформление и регистрация права на такой земельный участок не требуются.
Упрощенный порядок оформления объекта незавершенного строительства распространяется только на этап кадастрового учета и регистрации публичной собственности на него. В дальнейшем регистрация перехода права на объект в процессе его приватизации, на основании сделок, ограничения права или обременения, а также сделок с указанным объектом, на который зарегистрировано право публичной собственности допускается только после уточнения сведений ЕГРН о таком объекте незавершенного строительства. То есть, для перехода права на зарегистрированный на праве публичной собственности объект незавершенного строительства будет требоваться проведение работ по подготовке технического плана на основе разрешительной и проектной документации.
Безусловно, такое правовое регулирование возникновения права на объекты незавершенного строительства может стать основанием для возникновения спорных ситуаций. Понимая этот факт в Федеральном законе от 24.07.2023 N 368-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" уточнена ответственность органа регистрации прав, который, согласно закону, не несет ответственность в том числе за убытки, причиненные в результате осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства, сведения о котором включены в федеральный или региональный реестр незавершенных объектов.
