Любое строительство здания или сооружения — это сложный процесс, состоящий из определенных этапов, проектирования, согласования, получения разрешительной документации и, в том числе, проведения подготовительных работ, к которым, в том числе относятся:
- подготовка земельного участка, на который у застройщика имеются правоустанавливающие документы, включая освобождение земельного участка от деревьев и иных насаждений, снос объектов;
- осушение территории строительной площадки, понижение уровня грунтовых вод;
- выполнение работ по созданию геодезической разбивочной основы для строительства, разбивке осей зданий и сооружений, входящих в объект, и закреплению их пунктами и знаками;
- размещение некапитальных строений, сооружений (в тч складских площадок и сооружений);
- устройство временных дорог и подъездных путей, вспомогательных сооружений, временных сетей инженерно-технического обеспечения, рельсовых подкрановых путей, фундаментов стационарных кранов;
- инженерная подготовка территории и т.д.
Нужно заметить, что перечисленные виды работ в отдельных случаях законодательство разрешает выполнять до получения разрешения на строительство. То есть, у застройщика еще нет необходимого пакета разрешений для строительства, а на земельном участке уже могут выполняться работы на вполне законных основаниях. В каких случаях такой подход допустим установлено в части 1.1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Разрешено проводить подготовительные работы до получения разрешения на строительство в случае, если:
- речь идет о строительстве объектов федерального, регионального и местного значения;
- земельные участки находятся государственной либо муниципальной собственности, либо государственная собственность на земельные участки не разграничена и при условии, что нет обременений (сервитута);
- начинать подготовительные работы можно только после направления проектной документации указанных объектов на экспертизу проектной документации;
- подготовительные работы не должны причинять существенного вреда окружающей среде и ее компонентам.
И тут наступает тонкий момент, связанный со строительным надзором за проводимыми работами. Нужно признать, что органы, наделенные полномочиями по строительному надзору, начинают выполнять возложенный на них надзорный функционал с момента их уведомления о начале строительства, после получения всего необходимого пакета документов, включая разрешение на строительство.
А в рассматриваемом случае подготовительные работы осуществляются до получения разрешения на строительство. Ровно поэтому важность приобретает необходимость «самоконтроля», то есть проведения при подготовительных работах строительного контроля силами самого застройщика. Это предписывает не только здравый смысл, но и положения постановления Правительства РФ от 07.11.2020 года №1798
"Об утверждении перечня видов подготовительных работ….» (далее – постановление №1798), которое прямо указывает, что подготовительные работы могут выполнятся с обеспечением проведения строительного контроля лицом, выполняющим подготовительные работы, на предмет выполнения таких работ в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации, представленной на экспертизу проектной документации.
Заметьте, в указанном требовании постановления №1798 отсутствует требование об уведомлении органов строительного надзора о начале проведения подготовительных работ.
Однако, Ростехнадзор в утвержденном ими «Перечне часто встречающихся нарушений обязательных требований в сфере деятельности Ростехнадзора» приводит виды работ по строительному контролю, которые должен соблюдать застройщик, чтобы не попасть в нарушители. Это:
- осуществление освидетельствования работ, скрываемых последующими работами;
- промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства.
Нужно отметить, что есть еще один документ, устанавливающий требования к проведению строительного контроля. Речь идет о "СДОС-04-2009. Методика проведения строительного контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства" (принята решением Наблюдательного совета Единой системы оценки соответствия в области промышленной, экологической безопасности, безопасности в энергетике и строительстве от 20.07.2009 N 30-БНС).
Согласно Методике, при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и ОКС для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Подготовка к строительству каждого объекта должна предусматривать разработку порядка производства работ на внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы – далее идет перечисление видов работ. А окончание подготовительных работ должно быть подтверждено актом, составленным застройщиком или заказчиком и лицом, осуществляющим строительство, с участием производителя работ, выполняющего работы в подготовительный период.
В качестве вывода можно отметить, что в случае, если застройщик будет выполнять перечисленные требования при проведении подготовительных работ, то у органов строительного надзора не останется аргументов для вынесения предписаний о нарушении законодательства.
