В развитие положений Федерального закона от 27.11.2023 N 561-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который предусматривает необходимость проведения обследования многоквартирных домов, с 23 октября 2025 года вступил в силу свод правил (СП 547.1325800.2025) «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта», утвержденный приказом Минстроя России от 22 сентября 2025 года № 569/пр (далее – свод правил).
Под капитальным ремонтом общего имущества многоквартирного дома свод правил предлагает понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций, и (или) восстановление указанных элементов.
Свод правил не распространяется на определение необходимости проведения работ по ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения.
Для иного общего имущества многоквартирных домов необходимость капитального ремонта должна определяться на основе результатов технического обследования здания. Имеется в виду визуальное обследование конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома в целях оценки их технического состояния по внешним признакам и определения необходимости проведения капитального ремонта, которое может быть проведено только специализированными организациями на основании технического задания. Визуальное обследование дает информацию о физическом износе конструктивных элементов или внутридомовых инженерных систем.
Раздел 5 свода правил содержит подробный порядок выполнения визуального обследования, согласно которому результатом проведения визуального обследования должны стать:
- заключение о необходимости проведения капитального ремонта;
- схемы и ведомости дефектов с оценкой их параметров и фиксацией мест расположения;
- фотографии всех дефектных участков и конструкций в целом.
По итогам визуального осмотра и определения физического износа конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем многоквартирному дому присваивается одна из четырех категорий, из которых:
1-я категория – капитальный ремонт не требуется.
2-я категория – срок проведения капитального ремонта в течение пяти лет с момента утверждения заключения о необходимости проведения капитального ремонта.
3-я категория – срок капитального ремонта в течение трех лет с момента утверждения заключения о необходимости проведения капитального ремонта.
4-я категория – необходимо проведение обследования технического состояния для определения возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации, сроки проведения капитального ремонта допускается определять по итогам такого обследования.
Следует понимать, что региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов теперь формируются и корректируются исходя из установленной потребности в ремонте прошедших обследование объектов. Очередность реализации региональных программ также должна основываться на данных обследования.
Кроме того, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома могут выполнять только юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые являются членами соответствующих саморегулируемых организаций, либо быть государственным и муниципальным унитарным предприятием или учреждением.
До последнего времени практиковалось использование договоров об оказании услуг и выполнении работ в работах по капитальному ремонту многоквартирных домов. В настоящее время вести работы допускается только на основании договора строительного подряда.
Отдельно нужно учитывать и тот факт, что с 1 сентября 2025 года был введен обязательный строительный контроль за работами по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимый региональным органом власти или подведомственным ему учреждением.
Таким образом, требования и условия капитального ремонта многоквартирных домов серьезно откорректированы и усилены.
