С необходимостью реконструкции, переустройства нежилых помещений или перепланировкой жилых помещений сталкиваются многие, в том числе и в формате судебных разбирательств.
Для того, чтобы было понятно, о каких объектах идет речь нужно понимать, что Гражданский кодекс РФ (статья 141.4) под помещением признает обособленную часть здания или сооружения, пригодную или для постоянного проживания (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием (нежилое помещение), и подходящую для использования в соответствующих целях.
Понятие реконструкции объекта капитального строительства, в том числе и помещения довольно устоявшееся и регулируется Градостроительным кодексом РФ, приравнивая реконструкцию, по-сути правоотношений, к строительству объекта.
С термином «переустройство» (в применении к нежилым помещениям) не все так однозначно. Однако суды при рассмотрении споров по переустройству нежилых помещений по аналогии исходят из положений статьи 25 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В свою очередь «перепланировка» помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Дела по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством или перепланировкой рассматриваются судами общей юрисдикции или арбитражными судами в том числе и с учетом положений в "Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года (далее – Обзор).
Нужно отметить, что Верховный Суд РФ внес ряд позиций, связанных с реконструкцией. В частности, отмечено, что если изменение внутренних параметров квартиры в многоквартирном доме одновременно затрагивает и внешние параметры этого дома, например, за счет создания пристройки (с устройством наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены), то такие работы следует рассматривать не как перепланировку, а уже как реконструкцию многоквартирного дома. Ведь возникновение пристройки меняет всю конфигурацию многоквартирного дома и увеличивает площадь не только отдельной квартиры, но и всего дома.
Как реконструкцию следует рассматривать и устройство отдельного входа в помещение путем создания проема в общей стене здания. Такие работы нарушают целостность всего здания, а вопросы безопасности эксплуатации всего здания могут оцениваться только при подготовке проектной документации, необходимой для получения разрешения на реконструкцию.
Изменение высоты, количества этажей, площади и объема в многоквартирном доме также является реконструкцией. Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией. При этом все же замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией, так как работы по замене балконного профиля не изменяют ни один из параметров многоквартирного дома - высота, количество этажей, площадь, объемы. Произведенные работы не приводят к надстройке, перестройке и расширению дома или помещений в нем в контурах капитальных стен, а также замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций.
Рассматривая в Обзоре проблематику перепланировки Верховный Суд РФ установил однозначный запрет на размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми).
При этом, какая бы перепланировка не была проведена, отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.
Кроме того, часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются ничьи интересы.
Также Верховный суд РФ отмечает, что при отказе нанимателя, произведшего перепланировку, привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения.
В отношении помещения, находящегося в собственности, вышеуказанные положения о выселении в случае незаконной перепланировки не действуют. Возможно только отчуждение (на торгах) соответствующего помещения. Однако, как отмечает в Обзоре Верховный Суд РФ продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права. Для решения вопроса о продаже помещения в многоквартирном доме с публичных торгов как крайней мере ответственности за неисполнение обязанности привести самовольно переустроенное (перепланированное) помещение в прежнее состояние юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством с учетом подлежащих применению норм материального права является установление факта получения собственником помещений предписания о приведении его в первоначальное состояние и наличие у собственника реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок.
Если предписание получено не было, то проведение торгов по продаже перепланированного помещения недопустимо.
