Для отдельных видов правоотношений в российском законодательстве принимаются специальные законы. Так, в правовом пространстве есть федеральный закон о садовых некоммерческих объединениях граждан, о личных подсобных хозяйствах и т.д.
В отношении правового регулирования гаражей долгое время отсутствовали специальные законодательные акты. С осени 2021 года вступили в силу положения о гаражной амнистии, установленные Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ. Амнистия предоставила право собственникам гаражей, построенных до 2004 года в срок до сентября 2026 года оформить в собственность земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся их гаражи.
Однако на этом законодатели не остановились. В июле был принят Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон 338), вступающий в силу с 1 октября 2023 года.
Закон 338 распространяется не на все виды гаражей. Не распространяется он на некапитальные гаражи, гаражи, являющиеся вспомогательными объектами для индивидуальных жилых домов, садовых домов, а также объектов производственного, промышленного или коммерческого назначения, гаражи многоквартирных домов и гаражи предназначенные для хранения техники и оборудования, и необходимые для обеспечения деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и их подведомственных организаций.
Тем не менее, в Едином государственном реестре юридических лиц содержится информация о более чем 36 тысячах юридических лицах, зарегистрированных в качестве гаражно-строительных кооперативов, на большинство которых Закон 338 распространяется.
В законодательстве появилось определения гаража, под которым понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. В последнем случае гаражные объединения должны располагаться на территории гаражного назначения, которая должна быть четко определена и внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Если до настоящего времени этого сделано не было, то требуется подготовка и утверждение проекта межевания.
Правда при этом в пункте 3.1 статьи 3.7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» указывается, что образование земельного участка, на котором расположен гараж, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка, либо утвержденный проект межевания территории не предусматривает образование такого земельного участка.
Также специально оговаривается, что к собственникам машино-мест или нежилых помещений в гаражных комплексах будут применяться положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ об исключительном праве на землю под объектом.
Значительное количество норм в новом Законе 338 посвящено управлению кооперативом и содержанию общего имущества в нем. Предлагается три способа управления в границах гаражного комплекса:
- непосредственное управление собственниками гаражей – при количестве гаражей не более 30. В этом случае все решения принимаются на общем собрании, а любой договор должен быть подписан всеми собственниками
- товариществом собственников недвижимости (ТСН);
- управляющей организацией по договору с каждым собственником.
Закон 338 регламентирует порядок взимания взносов. При непосредственном управлении собственниками гаражей взносов не предусматривается, а необходимые для управления общим имуществом средства определяются на общем собрании.
При втором способе управления взносы членов ТСН могут быть как членские, так и целевые. Также для ТСН детально решены вопросы периодичности взимания взносов и возможности для их использования. В частности, установлено, что взносы должны зачисляться на расчетный счет ТСН.
Для третьего способа управления Закон 338 не устанавливает требований по взиманию взносов полагая, что вопросы финансирования деятельности управляющей организации должны быть регулированы в договоре между собственником гаража и управляющей организацией.
Ну и самое главное. В переходных положениях Закона 338 указано, что лица, использующие гаражи и (или) земельные участки, расположенные в границах территории гаражного назначения, на законном основании, вправе и дальше, независимо от государственной регистрации права собственности на такие гаражи и (или) земельные участки под ними свободно использовать земельные участки общего назначения, расположенные в границах территории гаражного назначения, для прохода и проезда к таким гаражам и (или) земельным участкам, а также иное общее имущество в границах территории гаражного назначения.
