Законодательство в области земельных и градостроительных отношений развивается по пути сокращения ряда требований. Есть понимание, что процесс подготовки документации к строительству и процедуры приобретения прав на землю занимают большое количество времени. В ряде случаев процессы можно и совместить, что, зачастую, и делается на практике.
Отдельные случаи выходят на уровень законов. Так, Федеральный закон от 25.12.2023 N 627-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установил законную возможность в определенном случае начать подготовку проектной и рабочей документации до образования земельного участка, который предполагается использовать для размещения объекта капитального строительства.
Новая часть 1.3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующие условия:
- использовать возможность подготовки проектной документации до образования земельного участка на основании указанной нормы возможно только в целях реализации решения о комплексном развитии территории или договора о комплексном развитии территории;
- утверждена документация по планировке территории (проект планировки) в целях реализации проекта комплексного развития.
Понятно, что для понимания правового статуса и имеющихся ограничений будущего земельного участка требуется информация, которую можно получить при запросе градостроительного плана земельного участка.
В этой связи в статью 57.3 Градостроительного кодекса РФ также добавлена новая часть 1.2, которая позволяет получить градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗ) до его образования. По общему правилу обратиться за выдачей ГПЗУ имеет право правообладатель земельного участка. В новом случае такая возможность предоставлена оператору комплексного развития территории или лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.
Учитывая, что речь идет о выдаче ГПЗУ на земельный участок, который еще не образован, логично, что закон требует наличие утвержденного в соответствии с решением о комплексном развитии территории и (или) договором о комплексном развитии территории проекта планировки территории, а также проекта межевания территории.
Однако законодатели пошли дальше и допускают подготовку ГПЗУ в рассматриваемом случае на основании только лишь схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Главное, что речь идет о комплексном развитии территории и земельный участок образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута.
Рассмотренный случай далеко не первый в современном законодательстве. Впервые возможность разработки документации и принятия решений до образования земельных участков появилась в Федеральном законе от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи…».
Вторым стал Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году…».
В дальнейшем, тот же способ ускорения процедуры и сокращения временных затрат был применен в процедуре реновации жилого фонда, регламентированной Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации…».
Как можно заметить, первоначально подобные правовые конструкции применялись к так называемым особым случаям. Однако, в дальнейшем предложенная первоначально при строительстве олимпийских объектов схема стала распространяться на множество иных строительных проектов.
Так, Федеральный закон от 31.07.2020 N 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", также предусматривает ситуацию, когда выдача разрешения на строительство ряда объектов капитального строительства допускается до образования указанных земельного участка или земельных участков в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденного проекта межевания территории. Речь идет об объектах:
1) автомобильные дороги общего пользования или их участки, мосты, дорожные сооружения, объекты дорожного сервиса;
2) объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта;
3) морские, речные порты, объекты их инфраструктур, портовые гидротехнические сооружения;
4) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также инфраструктура воздушного транспорта;
5) транспортно-пересадочные узлы;
5.1) магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы;
5.2) объекты социальной инфраструктуры, строительство, реконструкция которых осуществляются с привлечением средств бюджетов бюджетной системы;
5.3) объекты промышленной инфраструктуры, строительство, реконструкция которых осуществляются в целях создания, внедрения и развития импортозамещающих, ресурсосберегающих, экологически безопасных технологий, производства продукции, не имеющей российских аналогов, производства инновационных материалов;
6) объекты инженерной инфраструктуры, линии связи, иные объекты капитального строительства, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации объектов, указанных выше.
И, наконец, есть Федеральный закон от 02.08.2019 N 283-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", который ввел право подготовки проектной документации до образования такого земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Таким образом, на сегодня есть шесть федеральных законов, устанавливающих массу различных случаев, позволяющих изменить традиционный, установленный земельным и градостроительным правом, порядок подготовки и получения пакета документов для строительства объектов капитального строительства.
