Сведения о границах любого земельного участка должны быть определены в координатах и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Для этого формируется межевой план, в котором координаты границ земельного участка должны совпадать с координатами смежного земельного участка. Только в этом случае не будет пересечения границ земельных участков.
Однако большое количество земельных участков были сформированы довольно давно, без должного определения границ, кроме того, кадастровые инженеры, которые занимаются подготовкой межевого плана, могли допустить ошибки при определении границ. В результате, в сведениях ЕГРН возникает реестровая ошибка, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы. Также реестровая ошибка может содержаться в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Согласно статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ №218), реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки. Причем работа по исправлению ошибок может быть, как по инициативе правообладателя земельного участка, так и в рамках работы органа регистрации прав по оптимизации ЕГРН.
Ведутся постоянные работы по исправлению сведений, содержащихся в ЕГРН. При этом, с 1 февраля 2024 года уточнены требования и порядок исправления реестровых ошибок. В том числе в статье 61 ФЗ №218 появилась часть 7.3, согласно которой правообладатели земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в отношении которых проводятся работы по исправлению ошибок и определению координат характерных точек границ, не вправе препятствовать выполнению таких работ и обязаны обеспечить доступ к указанным объектам недвижимости.
Кроме того, часть 7.3 статьи 61 ФЗ №218 устанавливает, что уполномоченные органы при определении координат характерных точек границ земельных участков основываются на сведениях, содержащихся в:
- правоустанавливающих документах и (или) в документах, подтверждающих права на земельные участки;
- при отсутствии таких документов исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании.
В случае, если нет никаких документов регистратор устанавливает границы земельного участка в ЕГРН по ориентирам, которые существуют на местности пятнадцать лет и более.
Нужно понимать, что при исправлении реестровой ошибки по инициативе органа регистрации прав не требуется приводить обоснование местоположения уточненных границ земельных участков. Не осуществляется и проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка.
То есть, любому правообладателю земельного участка необходимо понимать, что в любой момент орган регистрации прав может внести изменения в сведения о земельном участке, изменив описание границ и его площадь в рамках работы по исправлению выявленных реестровых ошибок.
Возникает закономерный вопрос, предусмотрены ли нормы об информировании об исправлении реестровой ошибки правообладателей земельных участков. Ведь в процессе изменяется как площадь, так и границы участка.
Законодательство не содержит никаких требований к информированию правообладателей земельных участков, объектов недвижимости при определении координат характерных точек границ в рамках проведения работ по исправлению реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ объектов недвижимости.
Росреестр в письме от 28.03.2023 N 18-00907/23 дает рекомендации по решению проблемных вопросов, возникающих у органа регистрации прав при исправлении реестровых ошибок. В частности, в данном случае Росреестр признает целесообразным в целях информирования граждан и иных заинтересованных лиц организовать доведение информации (в том числе посредством средств массовой информации, социальных сетей) о проведении органом регистрации прав работ по исправлению реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ объектов.
Однако понятно, что информирование граждан в средствах массовой информации или социальных сетях носит общий характер и не дает возможности выяснить, затрагивает ли работ по исправлению реестровых ошибок конкретный земельный участок и в какой степени изменяются его границы и площадь.
