Отдельные особенности регистрации прав на объекты и сделок с ними

17.05.2021
Виды сделок и прав, подлежащих регистрации. Новые требования к регистрации машино-места, жилого дома, построенного здания на земельном участке, договор аренды на который истек, о регистрации сделок с продавцами, прекратившими свое существование.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают только после ее регистрации - говорит нам статья 164 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В России обязательной государственной регистрации подлежат более 14 видов сделок, в том числе:

  • договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ) и доли в праве общей собственности на такие объекты (ст. 251 ГК РФ);
  • договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на такие объекты (ст. 251 ГК РФ);
  • договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ)
  • договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия независимо от срока, и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
  • передача недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ);
  • договор участия в долевом строительстве, и дополнительные соглашения к нему (ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД …»).


Отдельно следует отметить и обязанность регистрации возникающего права на объект. Всем известно требование государственной регистрации права собственности (единоличной, совместной и долевой собственности). Кроме права собственности также регистрации подлежат и следующие права на недвижимое имущество, (а также ограничения, обременения:

  • право хозяйственного ведения имуществом;
  • право оперативного управления имуществом;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
  • право безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
  • ипотека;
  • сервитут.


Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, совершаемый органами Росреестра посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) соответствующей записи по правилам и на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (далее – ФЗ-218). Указанный закон неоднократно претерпевал изменения, но наиболее существенные изменения в него внесены 30 апреля 2021 года в связи с принятием Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Изменения в закон уточнили, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, то есть теперь есть однозначная норма, обязывающая совершать сделки только с объектами, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН (далее- ЕГРН), иначе переход права по сделке не будет зарегистрирован.

Что же нового в процедуре государственной регистрации?

Во-первых, в статью 40 ФЗ-218 заведена новая часть 2.1 согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства не является основанием для приостановления кадастрового учета и (или) регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим. Закон также оговаривает, что кадастровый учет и (или) регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент учета и (или) регистрации истек срок действия договора аренды земельного участка, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. По сути, новая редакция закона уточняет, что основными документами для учета и регистрации построенного объекта является действующее разрешение на строительство или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Во-вторых, в новой редакции ФЗ-218 допускает регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости даже в условиях прекращения существования продавца объекта, являющегося юридическим лицом. Если ранее такую регистрацию перехода права по сделке с юридическим лицом, прекратившим свое существование нужно было решать в суде, то сейчас в части 9 статьи 15 ФЗ-218 установлено, что если право собственности юридического лица на объект сделки зарегистрировано в ЕГРН, то в случае ликвидации юридического лица или исключения его из ЕГРЮЛа, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании:

  • заявления покупателя и
  • выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей ликвидацию данного юридического лица или исключение его из ЕГРЮЛа, а также
  • предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).


В-третьих, расширен перечень лиц, которые вправе обращаться в Росреестр с заявлением на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации. Если в прежней редакции статье 15 закона было перечисление из 9-ти пунктов, то сейчас перечень лиц, имеющих право на обращение с заявлением о кадастровом учете и регистрации уже состоит из 12 пунктов. Перечень расширен за счет добавления:

  • нотариуса или его уполномоченного работника - при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • принявшего наследство физического лица, если наследодателю, согласно записи в ЕГРН, принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и регистрации прекращения зарегистрированных прав на такие объекты;
  • лица, которому земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, - при государственном кадастровом учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками.


Отдельно специально оговаривается, что в случае представления в Росреестр заявления на бумажном носителе о регистрации перехода права в связи с совершенной органом власти с физическим или юридическим лицом сделкой, органами власти осуществляется перевод документа в форму электронного образа документа путем сканирования и заверения усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица такого органа. Изготовленный должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления электронный образ документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.

В-четвертых, внесли изменения, снимающие ограничения площади машино-места для целей государственной регистрации права на него. Для усиления эффекта отмены требования о площади машино-места часть 6.2 статьи 24 ФЗ-218 дополнили фразой «Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается».

Отдельного внимания заслуживают уточнения вопроса регистрации права на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В случае, если в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке или участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта осуществлен государственный кадастровый учет, регистрация прав на такие ИЖС или садовый дом осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

А вот в случае, если право заявителя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок и уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
новости
Порядок осмотра зданий органами местного самоуправления
О новом порядке проведения осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при проведении мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
18.06.2021
Строительный надзор в новом формате
О вступающих в силу с 1 июля 2021 года новых требованиях к осуществлению строительного надзора при строительстве объектов капитального строительства
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
16.06.2021
Обязательных требований в строительстве стало гораздо меньше
О сокращении требований, содержащихся в перечне национальных стандартов и сводов правил в сфере строительства на основе которых обеспечивается соблюдение требований ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
07.06.2021
Выписки ЕГРН получить стало проще
О взаимодействии Росреестра и Госуслуг по вопросу подачи заявлений о получении выписок из Единого государственного реестра недвижимости
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
01.06.2021
Торги для комплексного развития территории
О порядке проведения конкурса или аукциона в целях заключения договора о комплексном развитии территории в соответствии с новой главой Градостроительного кодекса РФ
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
19.05.2021
Новое в порядке взаимодействия с Росреестром
Об изменениях в порядке взаимодействия граждан и юридических лиц с МФЦ и терорганами Росреестра в связи с вступлением в силу ФЗ от 30 апреля 2021 года №120 «О внесении изменений в ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" »
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
10.05.2021
Новости о недрах
О последних изменениях Закона о недрах, вступающих в силу с 1 января 2021 года и серьезно изменяющих порядок и условия недропользования
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
07.05.2021
Адресный реестр усовершенствован
Об изменениях в законодательстве, направленных усиление обеспечения достоверности, полноты и актуальности содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
05.05.2021
Подзоны как объект кадастрового учета
Какие есть подзоны. Чем отличается понятие подзоны в Земельном и Градостроительном кодексах РФ и какая из подзон может быть поставлена на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости
={this.Name}
Пресс-служба АСЭРГРУПП
03.05.2021
Подписка на новости
Хотите быть в курсе важных новостей?
Подпишитесь сейчас!

Заявка на участие

Загрузка...

Заказать звонок

Загрузка...
Загрузка...

Подписка на новости

Загрузка...
СпасиБо!
Ваша заявка на звонок принята.
В ближайшее время с вами свяжутся
СпасиБо!
Ваша заявка на обучение принята.
В ближайшее время с вами свяжутся
Спасибо!
Ваша заявка принята.
СпасиБо!
Ваша заявка принята.
В ближайшее время с вами свяжутся

Напишите нам

Загрузка...