С 1 марта 2025 года вступили в силу новые требования к проведению земельного контроля (надзора), установленные Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Введенные в законодательство изменения в ряде случаев приняты с учетом необходимости дополнительной проработки законодательства. Что же изменилось:
1. В градостроительном праве появилось требование о необходимости эксплуатации здания, сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка, на котором такие здание, сооружение расположены.
Часть 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ предусматривает обязанность правообладателей зданий и сооружений обеспечивать их использование для тех видов деятельности, которые предусмотрены целевым назначением и видом разрешенного использования соответствующего земельного участка. Ответственность за нарушение указанного требования пока не установлена, однако в ближайшее время в КОАП будут внесены соответствующие дополнения, устанавливающие соответствующий состав административного правонарушения.
Правообладателям зданий и сооружений нужно приготовится к тому, что органы власти, наделенные полномочиями по осуществлению земельного контроля (надзора) будут оценивать соответствие назначения здания или сооружения целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка под ними.
2. Правообладателям зданий и сооружений также следует задуматься и в случае, если под объектами капитального строительства не оформлены должным образом земельные участки. Дело в том, что пункт 7.1 статьи 3 Закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривает обязанность гражданина или юридического лица, которому принадлежит здание или сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобрести такой земельный участок в собственность или аренду в установленном законом порядке.
Выявленные при проведении контрольных (надзорных) мероприятий случаи размещения на неоформленных земельных участках зданий или сооружений могут свидетельствовать о наличии нарушения соблюдения обязательных требований и являться основанием для выдачи в установленном порядке собственнику здания, сооружения (помещения, машино-места) предписания об устранении выявленных нарушений.
Правда опять же, в КОАПе не предусмотрен специальный состав административного правонарушения, выражающегося в неприобретении земельного участка под объектами недвижимости. Однако соответствующие изменения оперативно готовятся.
3. Отдельное внимание контрольных органов посвящено вопросам эксплуатации зданий и сооружений без их ввода в эксплуатацию и проведения кадастрового учета и регистрации прав.
Изменения Градостроительного кодекса РФ устанавливают, что эксплуатация зданий и сооружений допускается после окончания их строительства, реконструкции и либо получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо кадастрового учета возникших объектов капитального строительства (для случаев, когда не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
У органов земельного контроля (надзора) появился новый предмет для проведения мероприятий в отношении объектов, которые уже эксплуатируются при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию или кадастрового учета объекта. Однако, в письме Росреестра от 03.03.2025 N 11-1886-АБ/25 отмечается, что необходимо учитывать случаи, когда право на земельный участок или объект недвижимости возникает не с момента осуществления его государственной регистрации.
Например,:
- при возникновении права собственности на представляющие собой объекты капитального строительства сараи, бани и другие хозяйственные постройки;
- принятия наследства;
- при упрощенном порядке оформления гаражей или хозяйственных построек, которые расположены на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, - на основании декларации об объекте недвижимости.
В перечисленных случаях действует упрощенный порядок оформления объектов и прав на них. Соответствующие составы административных правонарушений КОАП не предусмотрены. В этой связи, в настоящее время на перечисленные случаи не будут распространяться действия контроль-надзорных органов.
4. Появилось понятие освоения земельного участка в населенных пунктах, установлен срок начала использования и мероприятия, которые свидетельствуют о том, что правообладатель земельного участка приступил к его освоению.
Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов, садового земельного участка и огородного земельного участка приступает к использованию такого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты, за исключением случая, когда срок освоения установлен проектом рекультивации земель.
Однако органам земельного контроля (надзора) нужно иметь в виду, что в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В этой связи, если право на земельный участок возникло до 1 марта 2025 г., то и обязанность приступить к освоению земельного участка возникла у правообладателя только с 1 марта 2025 г., а в случае, если требуется освоение данного земельного участка, трехлетний срок для такого освоения исчисляется также с 1 марта 2025 г.
Соответственно, и у органов земельного контроля (надзора) возможность принятия решений и предписаний о выполнении (невыполнении) обязательных требований, связанных с обязанностью приступить к использованию земельного участка появится после трехлетнего срока неосвоения, который можно исчислять не ранее, чем с 1 марта 2025 года.
Правительством РФ также будут утверждены признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков. Выявленное в рамках проведения контрольных (надзорных) мероприятий в отношении указанных земельных участков соответствие установленным признакам будет свидетельствовать о неиспользовании таких земельных участков.
Контрольные (надзорные) органы власти, в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия выдают контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований с указанием срока их устранения.
Учитывая все вышеприведенные особенности правообладателям нужно иметь в виду, что в рамках земельного контроля (надзора) могут быть выявлены нарушения (признаки нарушений) и приняты следующие решения:
- при выявлении нарушения обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений инспектор выдает предписание об устранении выявленного нарушения обязательных требований;
- если выявлен признак нарушения обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, инспектор вправе инициировать проведение внепланового контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом;
- в случае обнаружения сведений о готовящихся нарушениях или выявления признаков нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, при отсутствии подтвержденных данных о том, что такое нарушение причинило вред (ущерб), инспектор вправе инициировать объявление предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.
