У большинства сложных объектов есть не только главные, но и вспомогательные объекты, к которым можно отнести как здание контрольно-пропускного пункта и иные объекты, обслуживающие основное здание.
Статья 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" называет здания и сооружения вспомогательного использования объектами пониженного уровня ответственности, чтобы это ни значило.
При этом законодательство о кадастровом учете и регистрации не рассматривает здания и сооружения с точки зрения их пониженной или любой другой ответственности, а апеллирует лишь критериями капитальности и связи объекта с землей.
Нельзя сказать, что в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости" отсутствуют нормы о регистрации вспомогательных объектов. Они есть, но закон о регистрации предусматривает возможность государственной регистрации только вспомогательных помещений в здании.
Правда в письме Росреестра от 03.08.2022 N 14-6689-ТГ/22 «О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства, а также об изменении, исключении сведений о его наименовании» приводится рекомендация, согласно которой «в отношении объекта вспомогательного использования указываются слова "объект вспомогательного использования" и вид использования (например, "здание контрольно-пропускного пункта")». Данной рекомендацией Росреестр косвенно подтверждает, что в Единый государственный реестр недвижимости может вносится информация о здании или сооружении как объекте вспомогательного использования.
Однако представляется, что для окончательного упорядочивания всей проблематики вспомогательных объектов требуется изменение положений не только законодательства о регистрации, но и гражданского права.
Актуальным является также, определение по отношению к главному объекту перечня вспомогательных объектов, установление их правового статуса, включая возможность самостоятельных сделок с объектами, а также установление критериев для определения является объект вспомогательным или самостоятельным объектом недвижимости.
Нужно отметить, что отдельные подвижки в обновлении законодательства происходят. Так Федеральным законом от 14.07.2022 г. N 350-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" нормы статьи 51 Градостроительного кодекса РФ дополнены требованием к Правительству РФ установить критерии отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования. Соответствующий проект постановления Правительства РФ оперативно подготовлен и в логике проекта строения и сооружения могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования при их соответствии одному из следующих критериев:
1. Строение или сооружение, строительство которого предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному зданию, строению или сооружению, оно строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением и связано с осуществлением строительства или реконструкции здания, строения или сооружения.
2. Строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного здания, строения или сооружения, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному зданию, строению или сооружению и не может быть использовано в иных целях.
3. Строение или сооружение расположено на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства.
Думается, что и перечисленные критерии требуют дальнейшей проработки и дальнейшие изменения законодательства необходимы, но работа уже началась.
