С 1 сентября 2023 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 18.02.2023 N 270 "О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства" (далее – постановление № 270).
Постановление №270 решило вопрос строительства жилых и садовых домов в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства (далее – охранная зона, ЛЭП). Однако строительство домов допускается при соблюдении ряда параметров, в том числе:
- здание или сооружение не должно создавать препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства (должны быть проходы и подъезды, необходимые для доступа к линии электропередачи);
- необходимо соблюдать детальные требования по расстоянию от здания до проводов воздушных линий электропередачи (изолированных или неизолированных), токопроводящих жил кабелей (минимальное расстояние 0,2 метра, максимальное – 40 метров. Конкретное расстояние зависит от класса напряжения).
Отдельно в постановлении перечислены и объекты, которые допускается размещать непосредственно под проводами воздушных линий электропередачи. Правда такие объекты никак не связаны со строительством жилых домов. Речь идет о железных дорогах, линиях связи и автомобильных дорогах.
Кроме того, в постановлении установлены и запреты в пределах охранной зоны на проведение:
а) горных, взрывных, мелиоративных работ;
б) дноуглубительных, землечерпальных и погрузочно-разгрузочных работ;
в) проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке;
г) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);
д) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи);
е) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);
ж) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи);
з) посадка и вырубка деревьев и кустарников.
Тем не менее, несмотря на наличие перечисленных запретов, главным является то, что постановление решило вопрос признания права на здания и сооружения, прежде всего жилые, расположенные в полосе отвода объектов электросетевого хозяйства. Важным является и тот факт, что наличие письменного разрешения о согласовании строительства сетевыми организациями теперь не требуется.
Однако разрешение размещения жилых зданий в охранной зоне ЛЭП привело к необходимости решения вопроса порядка регистрации права в ЕГРН. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (см. ч. 12-14 ст. 70) устанавливает упрощенный порядок осуществления кадастрового учета и регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для ИЖС или для ведения ЛПХ в границах населенного пункта.
Однако, даже упрощенный порядок регистрации не отменяет необходимость проведения правовой экспертизы представленных в Росреестр документов, в том числе на предмет их соответствия ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, в том числе и в охранной зоне ЛЭП. Сведения об охранных зонах должны быть внесены в ЕГРН или сведения о них должны содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание. В случае несоблюдения таких ограничений при строительстве соответствующего жилого или садового дома учетно-регистрационные действия должны быть приостановлены.
Письмо Росреестра от 25.12.2023 года № 14-12162-ТГ/23 содержит ряд разъяснений, согласованных с Минэнерго России. В частности, в нем Росреестр указывает, что у государственного регистратора прав отсутствует возможность самостоятельно из представленных документов установить факт соответствия (несоответствия) построенного здания (жилого или садового дома) ограничениям, в частности государственный регистратор не может оценить конкретное расстояние от жилого дома до ЛЭП, на предмет оценки соответствия этого расстояния тем, которые разрешены в постановлении №270.
При этом представление документа, подтверждающего соответствие такого здания установленным параметрам в границах зоны с особыми условиями использования территории, ФЗ N 218-ФЗ не предусмотрено.
На указанную ситуацию Росреестр подсказывает, что государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих кадастровому учету и (или) регистрации прав, даже обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав.
В этой связи Росреестр дает указание на необходимость проверки параметров жилого или садового дома ограничениям, установленным в охранной зоне, которая должна проводиться государственным регистратором прав при наличии сведений о такой зоне в ЕГРН. При этом, если соответствующей информации нет в ЕГРН вопрос может быть разрешен путем получения государственным регистратором прав соответствующей информации от сетевой организации (организации, которая владеет соответствующим объектом электросетевого хозяйства на праве собственности или ином законном основании) либо от органа власти соответствующего субъекта Российской Федерации на направленный в рамках рассмотрения документов запрос.
