Известны нормы земельного права и законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации, устанавливающие требования о том, что если срок аренды земельного участка составляет год или более, то договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон №218), и в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса. Точнее необходимо заметить, что пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ идет от обратного, устанавливая, в каких случаях регистрация договоров аренды не требуется. В частности, указывается, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Так или иначе, но сложилось четкое понимание необходимости регистрации длительных договоров аренды. Поскольку в текущем году были приняты ряд изменений как в Федеральный закон № 218 так и в порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), то имеет смысл охарактеризовать современные требования к договору аренды, которые необходимо соблюдать для его государственной регистрации.
Итак, прежде всего нужно иметь в виду статья 1 Федерального закона №218 дополнена новым абзацем, согласно которому государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится только при соблюдении условия наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН. То есть, договор аренды земельного участка будет зарегистрирован только при условии, что право на земельный участок арендодателя было заранее зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, то есть с определением основных и дополнительных характеристик земельного участка в межевом плане земельного участка.
Кроме того, 1 июня 2021 года был принят приказ Росреестра № П/0241 «Об установлении порядка ведения ЕГРН…», в котором в самостоятельный раздел VII.III. выделены особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Раздел приказа Росреестра о порядке регистрации договоров аренды устанавливает некоторые особенности указания в договоре аренды сроков аренды и сведений о размере арендной платы. Соблюдение особенностей, установленных в приказе Росреестра становится залогом успешной регистрации договоров аренды.
Если говорить о сроках аренды, то приказ Росреестра предлагает три варианта указания в тексте договора соответствующих положений. Это либо указание:
-
даты начала и окончания аренды или
-
даты начала аренды и ее продолжительность или
-
в случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды указываются слова "Срок не определен".
Последний вариант не приемлем для аренды земельных участков, поскольку земельное законодательство устанавливает обязательность определения срока договора аренды, как его существенного условия и срок аренды не может превышать 49 лет.
Если же рассуждать о порядке указания в договоре аренды сведений о размере арендной платы, то приказ Росреестра также содержит три варианта написания. Это:
-
либо конкретная цена сделки, определенная за весь срок аренды (например, "1 000 0000 руб.");
-
либо сумма, определенная за период времени, и периода времени (например, "100 000 рублей в месяц");
-
либо способ определения арендной платы (например, "500 000 рублей за один квадратный метр в год").
Еще одной особенностью написания договоров аренды земельных участков будет написание для конкретного случая аренды земельного участка с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения", находящегося в общей долевой собственности, если количество участников общей долевой собственности превышает 5 человек. В этом случае при государственной регистрации договора аренды в записях об ограничении (обременении), сделке в отношении лица, чьи права ограничиваются (арендодателя), указываются слова "участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сх назначения".
