О видах разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства

Известное требование законодательства о целевом назначении земельного участка и необходимости использования его в соответствии с видом разрешенного использования обязывает всех участников строительства соблюдать установленные требования градостроительного регламента. Даже занимаясь строительством садового дома или индивидуального жилого дома. Поэтому гражданам, запланировавшим строительство дома для себя необходимо разбираться в видах разрешенного использования земельных участков.

Для начала нужно понимать какие дома вправе строить граждане для себя:

Индивидуальный жилой дом (то, что называют ИЖС) – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Данные виды домов граждане вправе строить на земельных участках со следующими видами разрешенного использования:

·         Для индивидуального жилищного строительства – код 2.1 в Классификаторе видов разрешенного использования (далее – Классификатор);

·         Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) – код 2.2

·         Ведение садоводства – код 13.2

Как можно заметить, в приведенном перечне видов разрешенного использования появился еще один вариант – строительство индивидуального жилого дома на приусадебном земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Ниже приводятся характеристики того, что можно на земельных участках «для ИЖС» и «для ведения ЛПХ».

Исходя из содержания того, чем можно заниматься на земельных участках с видами разрешенного использования «ИЖС» и «ЛПХ» становится понятно, что дома в этих двух вариантах можно строить одинаковые. Разница возникает в вопросе сельскохозяйственного использования участка – только лишь на участке с видом разрешенного использования 2.2 «Для ведения ЛПХ» разрешено производить сх продукцию (а не просто выращивать сх культуры) и содержать сельскохозяйственных животных.

Земельный участок для ведения садоводства (код 13.2) разрешает:

·         размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (то есть индивидуальный жилой дом можно строить и на земельном участке для садоводства).

·         осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур;

·      хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд

Получается, что индивидуальные жилые дома Классификатор видов разрешенного использования допускает строить на трех видах участков - для ИЖС, для ЛПХ и для ведения садоводства.

Информацию о том, какой вид разрешенного использования у земельного участка можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или из правоустанавливающих документов, подтверждающих права на землю, если они возникли до начала ведения ЕГРН.

Бывают случаи, что в документах старого образца в отношении земельных участков используются «устаревшие», смешанные виды разрешенного использования (например, жилищное строительство, садово-огородная деятельность, для ведения садоводства и огородничества, для индивидуального дачного строительства и садоводства, для ведения ЛПХ и жилищного строительства).

В письме Росреестра от 21.06.2022 N 14-5128-ТГ/22  даются разъяснения о том, что по любой владелец земельного участка со старыми видами разрешенного использования вправе подать заявление в местную администрацию с просьбой об исправлении ситуации. В течение 1 месяца со дня поступления заявления органы власти обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором.

При принятии решения об установлении соответствия ВРИ ЗУ Классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из Классификатора выбирается тот ВРИ, описание которого максимально соответствует "исходному" ВРИ данного земельного участка.

При этом также необходимо иметь в виду, что в соответствии с частью 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

В этой Росреестр обращает внимание на то, что даже с «устаревшими» видами разрешенного использования правообладатели земельных участков имеют право строить на них индивидуальные жилые дома или садовые дома.