Основываясь на положениях статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и всей многолетней правоприменительной практике любой застройщик, наверняка, знает, что для целей строительства нужен грамотно оформленный земельный участок, а для получения разрешения на строительство необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок. То есть, до настоящего времени градостроительное право исходило из принципа, что строительство объектов капитального строительства обеспечивается на одном земельном участке, предоставленном для целей строительства.
С 15 апреля 2022 года ситуация меняется принципиально, поскольку с указанной даты вступает в силу постановление Правительства РФ от 06.04.2022 N 603 "О случаях и порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков" (далее- постановление 603).
Указанное постановление 603 не распространяется на случаи строительства линейных объектов, оно утвердило условия и правила строительства площадных объектов сразу на нескольких земельных участках, а также Правила выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) для случаев строительства на нескольких земельных участках.
Итак, какие же земельные участки теперь можно законно использовать для целей строительства одного объекта капитального строительства. Каким условиям должны соответствовать земельные участки для их использования в целях строительства объекта капитального строительства? Разрешение на строительство объекта капитального строительства на нескольких земельных участках уполномоченные органы вправе выдать в случае совокупности следующих условий:
- земельные участки являются смежными;
- земельные участки принадлежат одному лицу на праве собственности, и (или) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и (или) на праве пожизненного наследуемого владения, и (или) на праве безвозмездного пользования;
- земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования, допускающий размещение объекта капитального строительства.
Обращает на себя внимание факт того, что для строительства одного объекта на нескольких земельных участках нужно одновременное соблюдение всех трех вышеперечисленных условий.
И, кстати, если в части условий о смежности участков и одинакового вида разрешенного использования нет вопросов, то в условии и праве на землю перечислены практически все виды прав, кроме аренды. Смежные земельные участки, предоставленные на праве аренды, по-прежнему, не могут использоваться для целей строительства одного объекта капитального строительства. А вместе с тем, именно на праве аренды чаще всего и предоставляются земельные участки для целей строительства.
Получается, что новые правила распространяются либо на собственников земельных участков, либо на ограниченный круг лиц, которым земельные участки предоставляются на праве пользования или предоставлены ранее на праве пожизненного владения.
Постановление 603 устанавливает особенности подготовки и выдачи ГПЗУ для строительства объекта на нескольких земельных участках: на смежные земельные участки оформляется один ГПЗУ, при этом информация о минимальных отступах от границ смежных земельных участков в ГПЗУ не включается. Срок подготовки и выдачи ГПЗУ сокращается по сравнению с общими требованиями и составляет 10 рабочих дней.
Разрешение на строительство объекта капитального строительства на смежных земельных участках выдается одно. При этом в постановлении 603 уточняется и перечень прилагаемых к заявлению документов. Повторно оговаривается и момент, связанный с минимальными отступами от границ участка. Уполномоченный орган при проведении проверки поданных вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство документов не должен учитывать установленные Правилами землепользования и застройки минимальные отступы от границ смежных земельных участков в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства. Не требуется от заявителя и предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Дополнительно уточняется и вопрос процента застройки на смежных земельных участках, который для рассматриваемых случаев определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков, на которых планируются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.
В отношении же выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию специально оговаривается лишь условие, что разрешение на ввод объекта капитального строительства, построенного на смежных земельных участках можно получить, если объект построен основании разрешения на строительство на смежных земельных участках, выданного на основании постановления 603.
Дополнительные разъяснения указанного постановления Правительства РФ и иных особенностей применения градостроительного права в текущем году можно будет получить на VII Всероссийской конференции "Изменения градостроительного и земельного законодательства: практические рекомендации к реализации проектов строительства 2022", которую будет проводить Компания АСЭРГРУПП 6 июля 2022
