С 1 апреля 2024 года вступили изменения Жилищного кодекса РФ, касающиеся перепланировки помещений. Сформулировано более четко само понятие перепланировки, установлено, что результатом перепланировки должно стать внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), а для этого требуется подготовка технического плана. Факт внесения сведений об измененных границах и площади помещения в ЕГРН и является моментом окончания/узаконивания перепланировки. При этом внесенные в жилищное право изменения не меняют сложившийся порядок согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот.
Таким образом можно признать, что перепланировка жилых помещений законодательно урегулирована. Чего не скажешь о перепланировке нежилых помещений. Как отмечает ППК Роскадастр в своем письме от 22 марта 2024 г. N 25-0140/24 на федеральном уровне порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован.
В письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 дополнительно разъяснено, что в настоящее время перепланировка отнесена к сфере регулирования жилищного законодательства и не может применятся по отношению к нежилым помещениям.
В отношении нежилых помещений следует использовать процедуры реконструкции и капитального ремонта, порядок подготовки документов для которых регулируются градостроительным правом.
Рассматривая вопрос узаконивания в ЕГРН изменений в площади и конфигурации нежилых помещений (произошедших в процессе перепланировки, реконструкции или капитального ремонта) необходимо иметь в виду, что часть 10 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
Для случаев, когда в отношении объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача перечисленных выше разрешительных документов, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации.
ППК Роскадастр при рассмотрении вопроса узаконивания изменений в площади и конфигурации нежилых помещений ссылается также на анализ судебной практики. В частности, обращают внимание на то, что если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не требуется выдача разрешения на строительство, то увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения. Такие работы, по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса, не являются реконструкцией объекта недвижимости.
Если же перепланировка помещения влечет изменения, затрагивающие несущие конструкции здания, например, обустройство проемов в капитальных стенах, устройство лестничных маршей, которые подпадают под понятие реконструкции, то судами делаются выводы о том, что необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
