При подаче заявления о государственном кадастровом учете границ земельного участка или регистрации права на него заявители зачастую сталкиваются с решением территориального органа Росреестра о приостановлении учетно-регистрационных действий. Речь идет по сути об отказе в учете и регистрации прав на земельный участок.
Нужно понимать, что в законодательстве РФ есть четкий перечень оснований для таких действий Росреестра. Перечень изложен в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В целом можно сказать, что при учете и регистрации именно земельного участка у государственного регистратора есть законных 16 оснований для приостановки/отказа.
Ряд из этих оснований может возникнуть не по причине невнимательности гражданина или юридического лица, который обращается в Росреестр, а из-за недобросовестной деятельности кадастрового инженера, который занимался подготовкой межевого плана земельного участка. В частности, отказ/ приостановка будет, если:
- содержащиеся в межевом плане координаты границ земельного участка не соответствуют требованиям к точности и методам определения координат;
- при выполнении работ в целях подготовки межевого плана не соблюдены требования, установленные статьей 5 ФЗ N 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных …» к геодезическим работам и их результатам;
- при установлении границ земельного участка нарушен порядок согласования местоположения границ земельного участка или местоположение границ не считается согласованным (да, соблюдение порядка согласования границ – это сфера ответственности кадастрового инженера);
- границы земельного участка пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (за исключением случая, если другой участок является преобразуемым объектом недвижимости). В указанном случае действует принцип первичности: кто первым внёс сведения о границах земельного участка в ЕГРН, тот с точки зрения закона больше защищен и все остальные соседи должны учитывать, что их границы зарегистрируют только по границе соседа, внесенной в ЕГРН;
- границы земельного участка пересекают границы населенного пункта (за исключением если в ЕГРН выявлена ошибка в описании границ населенного пункта);
- границы земельного участка пересекают границы муниципального образования (за исключением если выявлена ошибка в определении границ муниципального образования).
Также есть еще ряд оснований для отказа/приостановки о которых необходимо знать лицу, оформляющему свои права на земельный участок. Нельзя подать заявление в Росреестр, если:
- на дату подачи заявления истек срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка;
- не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земель общего пользования) к земельному участку, в том числе путем установления сервитута;
- земельный участок образован из участков, относящихся к различным категориям земель.
Существуют основания для отказа/приостановки оформления права на земельный участок и в случаях несоответствия его площади законным требованиям. В частности:
- размер земельного участка или измененный земельный участок, не будет соответствовать требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;
- площадь земельного участка отличается от указанной в проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка более чем на 10%;
- изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;
- площадь земельного участка, выделяемого из земель сх назначения, отличается от площади, указанной в проекте межевания земельного участка, более чем на 10%;
- при проведении комплексных кадастровых работ площадь земельного участка будет больше предельного размера или 10% или меньше на 10%.
В 2025 году появился еще один аргумент для отказа в кадастровом учете и регистрации права на земельный участок. Теперь не проведут процедуру регистрации если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением регистрации сервитута в отношении земельного участка. То есть теперь невозможно зарегистрировать ни договор купли-продажи, мены, ни дарения или аренды, если в ЕГРН нет сведений о координатах границ земельного участка. Если есть необходимость совершения сделки с земельным участком нужно сначала заключить договор с кадастровым инженером, который подготовит межевой план земельного участка, в котором будут определены координаты всех поворотных точек.
Таким образом, зная все основания для отказа/приостановки осуществления кадастрового учета и регистрации можно правильно подготовить пакет документов и грамотно провести процедуру государственного кадастрового учета и регистрации права на земельный участок.
